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        风里雨里 生生不已——“法眼云律“的自我介绍(新的)

        传递物业法律力量  确立物业法律信仰


        三十多年时代变迁,物业行业有了长足发展,这与中国物业管理协会的正确领导是分不开的,整个行业在推动服务品质建设、智慧社区及多种经营、资本大融合的进程中,把物业法制建设也提上了日程,法眼云律集团响应号召,积极践行,在全国范围内进行大规模的“一带一路”及“物业红色之旅”法律巡回演讲,旨在传递物业法律的力量,树立对物业法律的信仰。


        大部分物业企业在生产经营的过程中忽略了法律规范的作用,过分强调服务至上的理念,忽略法制建设与服务之间的动态平衡关系,从而让物业公司产生了大量的隐性风险,如:股权设计与出资、劳动用工风险、盲目的避税、物业费欠费转变成不良资产、多种经营收入不当处理、业委会违规解聘物业公司、运营管理风险、资本对市场的争夺、行政违法、刑事违法、业主信息泄漏、专项维修资金使用不畅、低廉单价无法支撑正常运营。


        要解决上述问题,首先要在三个方面有清楚的认知,认清主体及主体之间的关系,认清制度,要认清发展。


        物业公司工作的主体中,最主要的是弄清楚谁是业主,业主身份的获得以及业主的权利有哪些,根据《物业管理条例》第六条关于“房屋的所有权人为业主”,《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条关于“依法登记取得或者根据物权法第二章第三节规定取得建筑物专有部分所有权的人,应当认定为物权法第六章所称的业主。基于与建设单位之间的商品房买卖民事法律行为,已经合法占有建筑物专有部分,但尚未依法办理所有权登记的人,可以认定为物权法第六章所称的业主”,以及住房和城乡建设部《业主大会和业主委员会指导规则》第十三条第一、二款关于“依法登记取得或者根据物权法第二章第三节规定取得建筑物专有部分所有权的人,应当认定为业主。基于房屋买卖等民事法律行为,已经合法占有建筑物专有部分,但尚未依法办理所有权登记的人,可以认定为业主”等规定,取得小区建筑区划(物业管理区域)内的房屋所有权,是认定业主资格的唯一条件。


        那谁又是房屋所有权人呢?《中华人民共和国婚姻法》第十七条关于“夫妻在婚姻关系存续期间所得的下列财产,归夫妻共同所有……(四)继承或赠与所得的财产,但本法第十八条第三项规定的除外;(五)其他应当归共同所有的财产”,《中华人民共和国合同法》第一百三十三条规定:“标的物的所有权自标的物交付时起转移”,以及《中华人民共和国物权法》第九十三条关于“不动产或者动产可以由两个以上单位、个人共有。共有包括按份共有和共同共有”和第二章第三节关于取得房屋等物权的规定,既可通过房屋买卖合同经出卖人交付房屋可取得房屋所有权,也可因人民法院、仲裁委员会的法律文书或者人民政府的征收决定,或者因继承或者受遗赠,或者因合法建造、拆除房屋等事实行为取得房屋所有权,而不论是否进行不动产登记或者是否在不动产权证书记载为不动产权人,且因上述情形取得的房屋所有权,还可由夫妻共有、继承人或受遗赠人共有、家庭成员等两个以上的人共同共有或按份共有,这同样享有业主资格。


        自从物业行业创立以来,行业规范以法规为主导,并没有出台物业行业的基本法律,直到《物权法》出台,才把物业行业的规范上升到严格意义的法律层面,但《物权法》所调整的范围远不止物业服务工作中的法律关系,因此所规定的内容较为宏观,在物权法的基础上,各地政府出台地方性物业管理条例,各自规定的条款事项地方特色较浓,不同地方规定的内容差距也较大,因业主的所有权以及物业公司的服务范围均存在跨区域性的特点,规范不统一的情形较为常见,所存在的争议点给物业服务企业带来工作上的难题。

        物业法制建设应当从服务方式、价格体系、业委会制度等几个方面着手。现有的服务方式有两类,即包干制与酬金制,这两种方式各有各的特点,各有个的适用范围,就目前的客观情况来看,这两种言还不能完全满足需求,应当做出新的探索,例如物业公司经纪人制度,也就是说让物业公司成为经纪人,物业公司对每一项服务内容均选筛选多家供应商,由采购方最终挑选,每项服务均选定后形成一个完服务体,由物业企业进行总体负责,就像一家超市给顾客提供商品销售一样。目前的价格体系是固定式的价格体系,而服务合同期限较长,成本市场一但发生变化,成本一增加,物业公司就会受损,固定式的价格体系明显不能适应长期的服务合同,因此在定价制度上应当对价格的合理浮动做出考量。随着业主意识增强是,业委会制度越来越重要,但现有的制度缺乏监督机制,缺乏业委会的运营经费支撑制度,导致少数业委会为了生存不得不与物业公司争夺利益,其职能从监督转化成为了利益获取。

        为解决这此问题,法眼云律集团专门成立研究团队,广泛调研,大量搜集案例,进行深入分析,形成自己的观点,并将这些观点以公益讲座方式传递给物业行业从业人员,为此,历时两年多着重推出了“一带一路”、“物业红色之旅”两个大型的全国性物业法律公益巡讲,总计完成140多场,覆盖80多座城市,受众达100000余人。全程为物业公司传递法律的力量,树立法律信仰。


        法眼云律集团秉承“至诚至信 至专至精”的宗旨,以“和谐 高效 专业 创新”为理念,开启物业法律服务“有成果收费,无成果不收费”的先河!目前与10000+家知名物业企业合作,2018年解决物业纠纷案件35万件,为物业企业追缴应收款10亿元。全国30个省份设立法眼城市公司,为物业企业提供全面、优质的法律服务,效果显著,获得业界一致好评!


        旗下设立“法啦啦”“物业头条”“房阿玛”等多个子品牌,为物业企业提供高效全面的法律服务,为物业行业法制建设贡献力量。


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