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        【空置房打折么】地方政府“空置房物业费打折”规定的违法分析


        全国有不少省市规定,业主未入住的空置房屋物业费打折收取,这在物业管理行业引起了很大争议,空置房到底应该如何缴纳物业费?地方政府制定的“空置房物业费打折”的规定到底是否合法?


        下面就石家庄空置房的物业费收取规定为例,对地方政府制定的空置房物业费打折的合法性做一些分析。


        《石家庄市物业管理条例》第三十七条规定:“连续三个月以上无人居住、使用、装修空置的物业,空置期间按百分之二十缴纳物业服务费。物业服务合同双方另有约定的除外。业主空置物业的起止时间,应当事先和事后告知物业服务企业,并办理相关手续。”


        法理分析


        首先,《物权法》第七十九条规定:“建筑物及其附属设施的费用分摊、收益分配等事项,有约定的,按照约定;没有约定或者约定不明确的,按照业主专有部分占建筑物总面积的比例确定。”从本条中,可以判断,物业服务费用的分摊原则首先是有约定从约定,没约定或约定不明确的,按业主专有面积占建筑物总面积的比例确定。因此,确定业主承担物业服务费的法定标准的考虑因素或评判因素只有一个即业主专有部分占建筑物总面积的比例,与房屋是否空置并无相关性。


        其次,《物权法》第七十二条第1款规定:“业主对建筑物专有部分以外的共有部分,享有权利,承担义务;不得以放弃权利不履行义务。”从文义解释角度理解,不完全履行义务属于不履行义务的范畴自然是应有之义。石家庄市条例的这一规定,恰恰违反了上位法的权利义务相一致这一原则。


        再次,《物业管理条例》第四十一条规定,物业服务收费应当遵循合理、公开以及费用与服务水平相适应的原则,区别不同物业的性质和特点,由业主和物业服务企业按照国务院价格主管部门会同建设行政主管部门指定的物业服务收费管理办法,在物业服务合同中约定。《物业服务收费管理办法》亦有类似规定,将物业服务费用分为政府指导价和市场调节价。这两种物业服务费用类似是依据房屋产权属性划分的,与房屋是否空置并无直接关系,而石家庄市条例的这一规定,并不区分房屋产权属性,同一按照空置期间按百分之二十缴纳物业服务费,涉嫌干涉正常的物业服务收费的市场秩序,本应当由市场调节确定价格的非政策性住房的物业服务收费被公权力强制干预了,同时一般针对政策性住房的政府指导价面对的是政策性住房这一整体,并不区分房屋是否空置。因此,石家庄市条例这一规定有失公平。


        最后,从物业服务费的性质看,物业服务费属于广义的公共基金的一种,属于权利所有权人的共有财产,专门用于住宅小区物业的基本维护、修缮、整治工作与日常管理,并不完全等同于物业服务企业基于物业服务合同提供物业服务的对价。也就是说,石家庄市条例的这一规定,表面上是涉嫌侵犯了物业服务企业的合法权益,实质上从根本上侵犯了全体业主的合法权益。等于正常交费业主为空置房业主埋单。物业服务费的性质决定,其收取比例不能与供暖费的收取比例和方式混为一谈。


        行业协会说法


        这一点,石家庄市物业管理协会副秘书长刘明有详细阐述,物业服务的对象是全体业主享有的公共服务,是公共产品,不是针对某一个业主提供的专门服务。业主是否对其专有部分进行实际使用,对物业服务企业提供的服务内容和成本,不产生任何影响。物业服务的内容,是对住宅区内的房屋配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理,维护物业管理区域内的环境卫生和相关秩序的活动。只要一进场接手物业,无论住宅区内的入住率是多少,物业服务企业都要提供上述服务。刘明认为,物业费用的去向,除掉物业公司利润,都是花在业主身上,空置房只交20%就等于把这个钱克扣了,物业的服务质量也必然会下降,最终吃亏的是大多数的业主。


        司法解释


        最高人民法院2009年发布并执行的《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》(法释[2009]8号)第六条也规定,业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的,人民法院不予支持。


        由此可见,因这种政策规定引发实践中的诉讼纠纷时,业主以此作为抗辩理由是得不到人民法院的支持的。


        应对策略


        值得欣慰的一点是,石家庄市的条例这一规定设置了除外条款即“物业服务合同双方另有约定的除外”,这一除外条款遵从了《物业管理条例》第四十二条的规定,业主应当按照物业服务合同的约定交纳物业服务费用。因此,务必要在物业服务合同中做好约定。


        我们建议物业公司在签订物业服务合同需要将空置期间全额交纳物业费进行约定,一方面满足部分地方政府规定“有约定的从约定”,另一方面将来当地政策改变了,如果物业服务合同还是约定了打折收取,在新签订合同前物业公司还是只能按照老办法打折收取。


        题外话


        值得一提的是,所有城市都要求尚未销售的空置房屋由开发建设单位全额交纳物业费,且不抱任何感情色彩来看,开发商事实上也是一个业主,同为业主,但承担的义务却并不相同,法治时代竟然还在搞劫富济贫,这些地方的企业也是醉了。

         

        各地关于空置房物业费打折的规定:


        石家庄

        第三十七条 连续三个月以上无人居住、使用、装修空置的物业,空置期间按百分之二十缴纳物业服务费。物业服务合同双方另有约定的除外。业主空置物业的起止时间,应当事先和事后告知物业服务企业,并办理相关手续。

         

        甘肃

        根据 2010年9月3日省人民政府第62次常务会议讨论通过的甘肃省人民政府关于修改《甘肃省物业管理办法》的决定 第二十九条规定: 建设单位未售出的及业主购房未入住的空置物业,应当缴纳物业管理费用。缴纳比例为收费标准的70%,但不得因此而增加其他业主的负担。

         

        滁州

        根据 滁价费[2010]97号 关于印发《滁州市市本级住宅小区物业服务收费管理实施办法》的通知第十六条规定:业主(或物业使用人)办理入住手续后,连续六个月或六个月以上未入住的空置物业及入住后长期未使用的空置物业(水、电、气均未使用),业主应当向物业服务企业书面备案,按规定或约定标准交纳50%的物业综合服务费。

         

        兰溪

        根据 兰发改〔2010〕80号 《兰溪市物业服务收费管理实施办法》第十三条规定:已办理交房手续但业主未居住的、居住后又空置且时间在半年以上的物业,经物业服务企业核实后,物业服务收费按应收标准的70%交纳。房屋装修期间不属于房屋空置,其物业服务费用应按规定标准全额缴纳。

         

        西宁

        根据《西宁市物业管理条例》第四十一条规定:物业交付后,业主未实际入住的,按应交纳物业服务费数额的70%交纳费用。物业管理区域内规划设计为集中供热,业主要求停止供热的,应当在本供热期开始30日前与供热单位签订停热协议。停止用热的业主,应当按采暖费总额的50%交纳费用。可能危害其他用户用热或者影响室内公共设施安全运行的不得停止用热。

         

        湖南

        根据湘价服〔2010〕76号《湖南省物业服务收费管理办法》第十九条规定:已办理交付手续但未使用的物业,物业服务费按照90%交纳。

         

        兰州

        根据兰州市人民政府令[2008]第6号《兰州市物业服务收费管理办法》第二十一条  业主或者物业使用人未入住的或者入住后不使用房屋连续超过3个月以上的,可以书面告知物业服务企业,经物业服务企业确认登记后,从第4个月起其物业服务费用按收费标准的70%交纳。

         

        江苏

        根据苏价服[2010]12号《江苏省物业服务收费管理办法》第十六条规定:因业主原因未及时办理入住手续、业主办理入住手续后未入住或未使用的物业,期间的物业服务费应不低于合同约定标准70%。具体可由当地价格会同物业管理行政主管部门确定。

         

        苏州

        2014年7月1日起实施的《苏州市物业服务收费管理实施细则》规定:新建普通住宅前期物业管理期间,业主办理入住手续后未入住或未使用,并事先书面告知物业服务企业的,在不超过24个月的时期内,物业公共服务费按70%交纳,优惠期超过24个月的可由双方协商确定。

         

        南京

        《南京市物业服务收费管理实施办法》明确了物业服务费从物业交付买受人(即交房拿到钥匙之后)之日起按月收取,已竣工但尚未出售的房屋由建设单位全额交纳物业服务费。业主办理入住手续后长期(连续性6个月以上)未入住的空置物业及入住后长期未使用的空置物业,业主应向物业管理企业书面备案,按规定或约定公共服务费标准的70%缴纳空置物业管理费。公摊水电费部分,空置物业也可以按照70% 来分摊正常的费用。

         

        石家庄

        根据《石家庄市物业管理条例》第三十七条规定:连续三个月以上无人居住、使用、装修空置的物业,空置期间按百分之二十缴纳物业服务费。物业服务合同双方另有约定的除外。业主空置物业的起止时间,应当事先和事后告知物业服务企业,并办理相关手续。

         

        安徽

        根据《安徽省物价局关于物业综合服务费有关问题的通知》 ,为贯彻落实《安徽省人民政府办公厅转发省物价局关于进一步运用价格政策促进经济平稳较快发展意见的通知》(皖政办〔2009〕24号)精神,现就未入住新建普通商品住房,减半收取物业综合服务费问题明确如下:“未入住新建普通商品住房”指没有装修、每月发生的电费不超过2度的新建普通商品住房。从通知印发之日起,半年以上18个月以下符合未入住条件的新建普通商品住房住户,期间物业综合服务费减半收取。(2011年1月1日起停止执行)

         

        无锡

        根据(锡价服[2007]1号)《无锡市物业服务收费管理办法》第十七条规定:对未入住或未使用连续超一个月以上的物业、车位,业主应事前向物管企业书面申请,并经确认后按规定标准的70%缴纳物业管理费,机动车辆停放服务费或车位水电、卫生等管理费用亦按此标准收取。物管费用从房屋销售合同约定的交付日期的次月计算。开发建设单位实施分期开发,分批交付使用,给先期入住业主造成噪音、粉尘污染的,环境、配套设施尚未完善的,经相关部门确认后,业主可按规定标准的80%交纳前期物业公共服务费,差额部分由开发建设单位补偿物业管理企业。

         

        海南

        根据海南省发改厅、省建设厅关于印发《海南省物业服务收费管理办法的通知》(琼发改收费[2006]1052号)第二十一条第二款:经物业管理企业登记确认,物业管理区域内房屋售出后从未入住使用,或者连续三个月以上间断入住使用的,执照物业管理费收费标准的70%计收。 (已废止)

         

        济南

        根据济价房字[2004]168号《济南市物业服务收费管理实施办法》第九条规定:业主购买房屋已办理入住手续但未入住的,经物业管理企业确认后,其物业服务费按物业服务收费标准的70%缴纳。

         

        武汉

        根据《武汉市物业管理条例》第十二条规定:房屋交付使用后所发生的物业服务费用,由业主承担,但房屋交付后一年内无人入住的,空置期间由业主按百分之七十的比例承担物业服务费用。

         

        重庆

        《重庆市物价局关于对重庆市城市物业管理服务收费实施办法执行中有关问题的通知》(渝价[2004]778号)规定:业主或使用人的空置房,经物管企业与使用人双方认定水、电、气表起止数均未走动的,业主或使用人应交纳50%的物业服务费。(已废止)


        来源:物业CFO沙龙

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